Theo dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo cơ chế thị trường – được coi là một bước điều chỉnh lớn, nhằm thắt chặt vai trò điều tiết trong quản lý nguồn lực đất đai.
Khung giá minh bạch, ổn định thị trường sơ cấp
Chuyên gia Savills – bà Nguyễn Quỳnh Trang – nhận định rằng cơ chế Nhà nước định giá có thể giúp thiết lập khung giá rõ ràng hơn trong các lĩnh vực như thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ, nhất là khi dữ liệu thị trường hiện nay chưa thực sự minh bạch.
Lo ngại giá xa thực tiễn thị trường
Tuy nhiên, bà Trang cũng cảnh báo: nếu thiếu một hệ thống dữ liệu cập nhật, phản ánh giá giao dịch thực tế, giá được ấn định dễ trở nên xa rời thị trường, ảnh hưởng đến dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư và tạo bất nhất giữa các địa phương.
Bên cạnh đó, nếu giá đất Nhà nước ấn định mà không dựa trên giá thị trường, Nhà nước có thể không thu được đầy đủ giá trị phát sinh, làm ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ ngân sách.
Cần kiểm định độc lập và tham chiếu thị trường
Dự thảo luật đã đề xuất phân tách rõ vai trò giữa tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh — nhằm tránh xung đột lợi ích và tăng tính khách quan.
Savills khuyến nghị cần nâng cao năng lực chuyên môn, mở rộng số lượng chuyên gia độc lập trong hội đồng thẩm định, đồng thời công khai quy trình và dữ liệu định giá, để thị trường tin tưởng và hoạt động hiệu quả hơn.
Dự báo rủi ro với doanh nghiệp
Chuyên gia và doanh nghiệp lo ngại, nếu bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường, thiếu cơ sở tham chiếu, các chủ đầu tư sẽ khó dự báo chi phí sử dụng đất – một yếu tố nền tảng trong kế hoạch tài chính và quản lý rủi ro.
Savills khẳng định, cần xây dựng khung định giá linh hoạt, nơi có thể kết hợp tham chiếu thị trường ở nơi có dữ liệu đáng tin cậy và giữ ổn định tại nơi còn thiếu dữ liệu đầy đủ – nhằm giữ vai trò “neo định hướng” và nâng cao tính dự báo, thu hút đầu tư bền vững.
Kết luận
Việc Nhà nước chủ động định giá đất là một bước đi mạnh mẽ, có thể hỗ trợ ổn định và minh bạch trong quản lý quỹ đất — đặc biệt tại thị trường sơ cấp. Tuy nhiên để chính sách thực sự mang lại hiệu quả, yêu cầu đặt ra là hệ thống dữ liệu định giá toàn diện, đặc biệt phản biện kỹ thuật độc lập và cơ chế tham chiếu thị trường phù hợp — giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Mọi người đang xem nhiều: Nhà phố Phúc An Garden giá cực rẻ
Xem thêm: Cơ hội sở hữu lô đất trung tâm Chơn Thành chỉ 650 triệu
